“Straatje erbij’ om tekort aan woningen tegen te gaan: lijkt eenvoudig. Is het niet

Het lijkt zo’n goed idee om de krapte op de woningmarkt te lenigen: er komt in dorpen gewoon een extra straatje bij waar we betrekkelijk snel een klein aantal nieuwe woningen kunnen bouwen. Een ideale oplossing, zo lijkt het. Familie kan in hun geliefde dorp blijven wonen, en je kan gebruik maken van de bestaande infrastructuur zoals wegen, kabels en leidingen. Toch komen dit soort kleine woningbouwprojecten in Het Hogeland en veel andere gemeenten moeilijk van de grond. Hoe komt dat?

Op papier kan het plan voor ‘straatje erbij’ bijna honderdduizend nieuwe woningen opleveren in Nederland, heeft het Planbureau voor de Leefomgeving becijferd. 

Het ‘straatje erbij’ is onderdeel van het huidige kabinetsbeleid. Ook de vorige regeringen hebben daar op ingezet. De verwachting is dat er, met name in plattelandsgemeenten, veel belangstelling is voor nieuwe woningen aan de rand van dorpen.

Ambitie

Wat betreft het bouwen van woningen ligt Het Hogeland aardig op schema. De gemeente heeft in de afgelopen vier jaar zo’n 93 procent van de ambitie gerealiseerd, bleek onlangs uit onderzoek van RTV Noord en de NOS.

 

 

Wel heeft Het Hogeland aangegeven dat er juist in de komende jaren een dip komt in het aantal opgeleverde nieuwe woningen. Dat komt mede omdat kleinere projecten waar veel van werd verwacht, de straatjes erbij, moeizaam van de grond komen. “Het is een dure bouwstroom’, verklaart woningbouw-wethouder Han Hefting. “Als je alleen al een auto met heipalen moet laten komen voor vier woningen, dan is dat relatief veel duurder dan een project dat vier keer zo groot is. En dat geldt voor alles wat met kleinere projecten te maken heeft. Alles is duurder. Dan zit je al gauw aan een grond- en bouwprijs van een half miljoen. Daarmee help je vaak niet de doelgroep die je wil bereiken, namelijk de jongeren die nu noodgedwongen thuis wonen. Die kunnen dat niet betalen.”

Van onderop

Dat beeld wordt, deels althans, bevestigd door bouwer Van Wijnen. Het bedrijf bouwt onder andere sociale huurwoningen voor corporaties maar ontwikkelt zelf ook nieuwe woonwijken. 

Kleine projecten met een paar huizen zijn lastig te realiseren, zegt Reint-Jan Auwema, ontwikkelaar en acquisiteur bij Van Wijnen in Noord-Nederland. “Voorop gesteld: ik ben helemaal voor een straatje erbij. Alles wat van onderop wordt bedacht, juich ik toe. Ik zie wel in de praktijk dat mensen zich verkijken op het enorme traject dat ze moeten doorlopen. Dan heb ik het over de afspraken met de eigenaar van de grond of de procedure voor het omgevingsplan dat maar zo honderden A-viertjes kan bevatten. En moet er wel of geen archeologisch of ecologisch onderzoek worden gedaan? En hoe zit het met eventuele verkeerstellingen of stikstofberekeningen? Als je dat allemaal met een heel klein groepje mensen moet doen, dan is dat nogal wat.”

Ja-stand

Wat beter werkt, ziet Auwema, is een straat erbij. Dus geen vier, maar zo’n tien of vijftien woningen erbij in een dorp. “Wat wij in dat geval doen”, zegt Auwema, “is dat we eerst in gesprek gaan met inwoners, bijvoorbeeld met de dorpsvereniging. We inventariseren de behoefte van een dorp. Belangrijke vragen zijn dan altijd: wat kost het om de woning te realiseren, en wat is de woning waard? Dat moet in balans zijn.”

Als het dorp een duidelijk beeld heeft hoeveel woningen er zouden moeten komen en voor welke doelgroep, volgt een gesprek met de gemeente. En daar mag het wel wat sneller gaan, vindt Auwema. “Je hebt gemeenten die in de ja-stand staan, en je hebt gemeenten die projecten te lang laten liggen. Daar valt nog wel winst te halen. Als ik één ding geleerd heb, is dat de mate van enthousiasme bij woningbouwprojecten belangrijk is. Je moet er een beetje blij van worden, de inwoners, de gemeente, wij. Dan komt het goed.”

Ook de Tweede Kamer is voorstander van een ‘straat erbij’, in plaats van een ‘straatje erbij’, Kamerfracties vinden zelfs dat het mogelijk moet worden om in dorpen tweehonderd woningen aan te bouwen.  Minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting vindt dat letterlijk te veel van het goede, zij vindt dat het bij kleinschalige projecten moet blijven.

(verhaal gaat verder onder de foto)

(Kant-en-klare woningen in de stad Groningen © Van Wijnen)

Kant-en-klaar woningen

De bouwer heeft trouwens hoge verwachtingen van kant-en-klaar woningen die in de fabriek van Van Wijnen in Heerenveen worden gebouwd, zegt landelijk woordvoerder Mark Denslagen van Van Wijnen. Een aantal van die woningen staat op het voormalige terrein van de Suikerunie in de stad Groningen. “Dat scheelt aardig in de bouwkosten. Het gaat inmiddels om allerlei type woningen. Als de gemeenten nou iets doen aan de kosten voor de grond en dergelijke, dan werken wij aan het terugdringen van de bouwkosten.”

Ook het huidige kabinet heeft hoge verwachtingen van de prefab-bouw. Minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting kondigde maandag aan dat de regering vol gaat inzetten op woningen uit de fabriek. Nu komt iets meer dan twintig procent van de nieuwbouwwoningen uit een fabriek, over vier jaar moet dat de helft zijn, vindt de minister.

(tekst gaat verder onder de video)

Vrije markt

Waar wethouder Hefting en Van Wijnen het meteen over eens zijn, is dat de woningbouwmarkt ingewikkeld in elkaar zit. Je hebt te maken met corporaties, project-ontwikkelaars, overheden, procedures en de wens van inwoners. En een vrije markt. Als Het Hogeland bijvoorbeeld zou beslissen een grote woonwijk te bouwen die relatief dichtbij de stad ligt, lost de gemeente dan het woningbouwprobleem voor de eigen inwoners op of die van de stad Groningen? Want de kans is groot dat Stadjers, begrijpelijk, hun oog op zo’n woonwijk laten vallen. En een gemeente heeft vrijwel geen wettelijke mogelijkheden om te sturen wie er in die wijk mag komen wonen, benadrukt Hefting.

In het coalitie-akkoord dat de komende weken in Het Hogeland wordt gemaakt, zal naar verwachting woningbouw een belangrijke rol innemen. Wordt de nadruk gelegd op het bouwen bij de grote kernen, of juist op kleinschaliger woningbouw in de dorpen? Eind mei komt de nieuwe coalitie van PRO, GemeenteBelangen en ChristenUnie met hun plannen naar buiten.

Prognoses

Hefting maakt dan geen onderdeel meer uit van het gemeentebestuur. Hij wil zijn opvolgers niet belasten met allerlei tips en adviezen, maar wil wel één ding kwijt: geloof niet heilig in prognoses. “Wij moeten als Het Hogeland tegen een stroom inroeien omdat nou eenmaal uit prognoses van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat er vanaf 2035 krimp gaat ontstaan. En er dan dus minder woningen nodig zijn. Maar ik geloof daar helemaal niks van. Wat er bijvoorbeeld uit het oog verloren wordt is de toenemende economische activiteit in onze havens, met name de Eemshaven. De mensen die daar komen te werken hebben ook woningen nodig, en ook de betonvlechters die de gebouwen neerzetten. Dat zie je niet terug in de CBS-cijfers. Maar die cijfers zijn wel leidend in afspraken die in de regio Groningen-Assen zijn gemaakt over woningbouw. Dat zijn van die waarheden waar je tegenaan moet vechten. Dan moeten we maar eigenwijs blijven en meer plannen maken dan op basis van die cijfers te rechtvaardigen is.”

Niet bouwen voor leegstand

En dat er straks misschien te veel woningen worden gebouwd, dat is wel het laatste waar Hefting bang voor is. “Als gemeente bouwen wij natuurlijk geen woningen. Wij faciliteren alleen maar. Corporaties en ontwikkelaars bouwen woningen. En die bouwen heus niet voor leegstand. De markt gaat dat best wel reguleren.”

Heb je positieve of negatieve ervaringen met een klein woningbouwproject in het Hogeland? Laat het ons alsjeblieft weten: redactie@omroephethogeland.nl